3月5日，第十四届全国人民代表大会第二次会议开幕，政府工作报告备受瞩目，对房地产也着墨颇多。在总结过去一年，“因城施策优化房地产调控，推动降低房贷成本，积极推进保交楼工作”“加强城镇老旧小区改造和保障性住房供给，惠及上千万家庭”的同时，也强调要统筹安全与发展、加快构建房地产发展新模式。
构建房地产发展新模式的前提，首先是防范化解当前风险。2021年以来房地产市场持续低迷，商品房销售面积从2021年的17.94亿平方米降至2023年的11.17亿平方米，中长期贷款（房贷）增量从6.08万亿元缩减至2.55万亿元，对社会经济影响很大。因此，报告强调要“标本兼治化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，维护经济金融大局稳定”。对房企，则提出要“优化房地产政策，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，促进房地产市场平稳健康发展”。这是从2021年的“三道红线”到2022年“三支箭”、再到2023年“三个不低于”以及2024年年初建立房地产融资协调机制的重大转变。根据中房研协测评研究中心监测统计，2023年地方累计出台房地产调控政策800条，处于历史高位。其中，宽松性政策704条，占比高达88%，政策环境已是近十年来最宽松阶段。而关于融资方面支持性政策亦是频出，不仅对房企境内外贷款、债券、增发配股以及IPO等多方面融资进行大力支持，还加大了对盘活存量资产的力度。
其次是构建新发展模式，建立风险防控长效机制。为此，报告提出，要“适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求”。这是2015年房地产领域提出“调控长效机制”以来，首次从防范风险角度提出构建长效机制。其背景，一是我国房地产供求关系已发生重大变化。当前，我国城镇住宅存量已超过5亿套，户均套数超过1.1套，总量上已供大于求，所以房地产发展新模式构建的重点在于解决结构性问题，精准支持“刚需和改善性需求”。二是尽管我国城镇化率已达到66.2%，但人的城镇化还有巨大空间，这既是新型城镇化的核心，也是今后社会经济发展的重点。所以，报告提出“把加快农业转移人口市民化摆在突出位置，深化户籍制度改革，完善‘人地钱’挂钩政策，让有意愿的进城农民工在城镇落户，推动未落户常住人口平等享受城镇基本公共服务”。这需要加大保障性住房建设和供给，完善“保障+市场”的住房供应体系，“满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求”。住建部于3月1日召开的全国保障性住房建设工作会议也提出，要充分认识保障性住房建设对惠民生、稳投资、促转型的重要意义。当然，在“人房地钱”联动进行要素配置、并形成良性循环方面，加快“完善商品房相关基础性制度”，是房地产发展新模式构建的核心内容，也是党的十九大和二十大报告对房地产长效机制构建的关键。因为，在市场供求关系发生根本性变化之后，仅仅依靠融资支持、需求端刺激等政策，已无法解决房地产领域的问题。
在全面建设社会主义现代化国家、向第二个百年奋斗目标进军的新征程中，标本兼治化解房地产风险、优化房地产政策、加快构建房地产发展新模式、加大保障性住房建设和供给、满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，对实现中国式现代化具有重要意义。
作者：姚玲珍 上海财经大学中国式现代化研究院特聘研究员
