与往年相比，2025年政府工作报告对房地产着墨较多。无论是总结过去一年的工作，还是部署今年的任务，“房地产市场止跌回稳”是关键词。2024年“推动房地产市场止跌回稳，下调住房贷款利率和首付比例……降低交易环节税费水平，扎实推进保交房”；今年仍需“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，以“有效防范化解重点领域风险，牢牢守住不发生系统性风险底线”。
2024年，在各地出台优化/取消限购、降低首付比例、降低房贷利率等超750条[1]政策的密集推动下，全国商品房市场量价降幅收窄，但仍表现为阶梯式下跌，成交面积9.7亿平方米，同比下降12.8%，成交金额9.7亿万元，同比下降17%[2]，形势严峻。去年9·26新政后，第四季度部分核心城市呈现翘尾行情；今年1—2月，全国70城房价指数数据明显好转，房价趋稳城市显著增多，市场呈现积极复苏态势。这是止跌回稳的良好基础，但尚需“持续用力推动”，以巩固连续5个月向好的发展态势。
第一，充分释放需求潜力。提振需求，是楼市止跌回稳的关键。报告强调“因城施策调减限制性措施……充分释放刚性和改善性住房需求潜力”。这是今年的政策方向，各地可以根据实际调减市场过热时采取的限制性政策。近期，公积金的跨城市提取以及用途优化已经表现出对需求的提升效应。
第二，推进收购存量商品房。与去年中央经济工作会议强调的“推进处置存量商品房工作”相比，更为聚焦、更为明确。对于资金来源，报告提出，“拟安排地方政府专项债券4.4万亿元、比上年增加5000亿元，重点用于投资建设、土地收储和收购存量商品房”，这在消化楼市库存的同时，也有助于“稳妥化解地方政府债务风险”。值得关注的是，报告强调“在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权”，这是去年中央经济工作会议没有提及的，最近在收购存量商品房用于学生宿舍、文旅、康养等方面，武汉、郑州、海南等地已有不少探索，收购的主体也不再局限于国企。丰富多样的存量商品房收储，不仅可以推进市场供求平衡，提振楼市信心；还可缓解房企资金压力，“有效防范房企债务违约风险”。2024年房企实际到位资金107661亿元，同比下降17%[3]，流动性问题亟待解决。
第三，优化住房供应体系。这既是推动楼市止跌回稳的需要，也是加快构建房地产发展新模式的内容。对住房需求，报告表述为“刚需和改善性住房需求”和“高品质居住需要”。对于前者，2025年的重点是“加力实施城中村和危旧房改造”；对于后者，则是“完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的‘好房子’”。2024年各地“好房子”推进工作持续开展，成效显著。今年，“好房子”首次被写入政府工作报告，其安全、舒适、绿色、智慧的标准体系非常清晰，要求各地在制度保障方面持续发力，围绕审批流程、规划设计、施工建造、物业运维等方面明确高品质住房的规范要求。
需要强调的是，土地供应的规模、空间等结构直接决定了住房的未来供应量和结构，所以，报告提出“优化城市空间结构和土地利用方式，合理控制新增房地产用地供应”。“优化城市空间结构”在政府工作报告中是首次提及，值得关注，其本质还是为了实现“好房子、好小区、好社区、好城区”的目标。
住房空间结构不匹配，在保障房、特别是配租型保障房中也逐渐显现，部分地区供给充裕，但有效需求不足，空置率较高。根据审计署对保障性安居工程的审计发现，2017年全国共有14.21万套已竣工验收的住房空置时间超过1年，2018年18.41万套公租房因位置偏远、需求不足等建成后空置1年以上。
只有多措并举、持续用力推动楼市止跌回稳，才能标本兼治、有效防范化解房地产领域风险，为全年其他9大工作任务的完成和“十五五”规划的顺利开局奠定良好基础；也才能有序搭建相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式，实现房地产高质量发展。
[1]华夏时报：超750条政策筑牢楼市根基，9.26政治局会议释放最强楼市维稳信号。
[2]同策研究院：2025年存量时代楼市的特征、趋势及机会研判。
[3]数据来源：国家统计局。
